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同策張宏偉：對當前上海樓台中通馬桶uabank貸款專家｜台中創業貸款｜台中房屋貸款｜台中企業貸款｜台中汽車貸款市的幾點思考
[摘要]
2015年上半年，樓市可謂跌宕起伏，在經歷第一季度低迷之後，“330新政”出臺、央行累計四次降息三次降準等“救市”政策頻發，無疑，這對上海這樣的一線城市就像打瞭一劑強心針。
2015年上半年，樓市可謂跌宕起伏，在經歷第一季度低迷之後， 330新政 出臺、央行累計四次降息三次降準等 救市 政策頻發，無疑，這對上海這樣的一線城市就像打瞭一劑強心針。從銷售表現來看，2015年5月份上海市商品住宅成交總量達142.57萬平方米，成為2010年以來 強 5月，而在6月份更是達到瞭147.81萬平方米，創下瞭2013年4月以來的月度新高。
那麼，怎麼看待2015年上半年以及未來上海樓市基本面趨勢？對於上海樓市來講，未來會呈現出哪些特征？ 在市場基本面出現快速變化之時，我們有必要靜下心來認真思考今年上海樓市的變化趨勢和問題，當然，這些也是業內外關心的話題。
一、上海樓市二季度已沒有去庫存壓力，下半年將買漲不買除毛-擺脫老舊型的除毛方式,任何毛髮一網打盡∣真空除毛推薦~聖雅諾美學診所跌
回顧上半年上海樓市的推盤節奏，我們發現，大多數開發商將更多的推盤計劃放到2015年春節之後，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份成為今年第一波成交量的高峰期。而在央行降準、降息、上海普宅標準調整、公積金政策調整、二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等 救市 政策刺激之下，上海樓市集中推盤放量的 窗口期 在二季度出現。
從實際成交數據表現來，由於房企的推盤計劃基本與政策放量的 窗口期 吻合，導致二季度成交量迅速拉升，終帶動上半年樓市成交量價出現齊升。同策咨詢研究部數據監測顯示，1-6月商品住宅累計成交面積約610.26萬平方米，同比上漲50.24%；商品住宅銷售價格30926元/平方米，同比上漲17.47%。其中6月份，由於 救市 政策發力、房企推盤周期、房企沖刺半年報業績等因素， 6月份成交量出現大幅回升，達到147.81萬平方米，較去年同期上漲107.10%，環比5月上漲3.68%。
當然，當二季度以來上海商品住宅市場成交量出現大幅回升的時，也就意味著著市場去化速度的提升，也會導致市場去化周期降低，市場去庫存壓力降低。
同策咨詢研究部數據顯示，截止6月30日上海市商品住宅庫存量雖然仍高達1223.78萬平方米，但是，由於6月 半年報 行情的出現，市場去化速度已經有所提高，市場去化周期已經縮短至8.89個月，這說明，短期內上海樓市已經沒有去庫存的壓力，未來上海商品住宅基本面將呈現快速反彈趨勢。
從下半年樓市走勢來看，由於上海樓市已經沒有去庫存壓力，市場去化周期已經下降到10個月以下，根據同策咨詢研究部的研究結果，當一個城市樓市去化周期低於8個月時，房價將步入快速上漲通道（當前深圳就是這樣的行情），而當前上海樓市去化周期已經接近8個月，這也就意味著，隨著下半年市場去化速度的提高，市場去化周期將進一步回落，下半年市場勢必會再現買漲不買跌，上海樓市將重現2013年下半年火爆的行情。
二、地價上漲推動房價快速上漲
同策咨詢研究部數據顯示，截止2015年6月30日，上海土地市場成交總金額503.2億元，同比上升5.5%；同期成交樓板價9503元/平米，同比上漲8.2%。上半年土地市場整體行情走好，經歷瞭短暫的低迷期之後，在央行降準、降息、330新政等 救市 政策刺激之下，上海土地市場熱度迅速提升。
上半年，華潤、首創、碧桂園等房企積極在上海拿地，上海出現多個總價、單價、區域地王，比如，6月3日下午，經過綠地、華潤、華發等房企的激烈的角逐，大寧 地王 姊妹地塊終於火爆出爐。華發聯合體87.95億競得閘北住辦用地，樓板價38062元/平米，總價接近百億 地王 瞭。它以 地王 的形式成交再次驗證瞭今年土地市場市場的火熱。
2015年上半年房企上海拿地面積排行TOP10
數據來源：同策咨詢研究部
此外,今年上半年多傢房企加速瞭在上海樓市的佈局，拿地面積前十的房企中將近一半以超過2萬元/平方米的單價購地，其中華潤華發聯合體分別以78億和80億元拿下兩宗地塊，累計樓板價高達36572元/平方米，上海本地房企綠地通過並購和買地繼續鞏固自己在上海的地位，上半年累計購置土地面積77.21萬平方米。
此外，從2014年來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止12月31日，2014年上海住宅用地累計成交規劃建築面積為1301萬平方米，比去年下滑瞭20%，為2010年以來住宅用地成交規劃建築面積的低值；而從住宅用地成交樓板價來看，2014年住宅用地樓板價為10347元/平方米，比2013年6643元/平方米大幅上漲55.76%，住宅用地價格逆勢大幅上漲。如果剔除去年年底前灘樓板價 地王 等因素，2014年上海市住宅類用地比2013年6643元/平方米也上漲49.72%，住宅用地價格仍然是大幅上漲。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，土地市場價格進入持續上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，同策咨詢研究部數據顯示，2014年上海商品住宅成交均價27248元/平方米，較2013年已經上漲12.41%。2014年住宅用地成本大幅上漲49.72%，2015年上半年土地市場成交樓板價同比上漲8.2%，這也就意味著由於土地成本的推動，2015年及未來上海房價還會繼續上漲，再加上央行降準、降息、上海普宅標準調整、公積金政策調整、二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等 救市 政策刺激之下，上海樓市勢必會呈現出快速復蘇的態勢， 2015年上海商品住宅成交均價有望達到30000元/平方米以上。
三、改善型需求 成為上海樓市一支重要力量
改善型需求成為2015年上海樓市一支重要力量主要有三點依據：
第一、政策面的支持。在政策層面支持居民自住和改善性住房需求的定調下，央行、住建部等部門降二套首付、降低免征營業稅門檻鼓勵改善型需求，這為改善型需求成為上海樓市一直重要力量提供瞭基本的政策支持和依據。
同策咨詢研究部數據顯示，2015年上半年，上海改善型住宅（面積101-180平方米，金額251-500萬元）的成交面積達到整個市場的19.79%以上，較去年同期增長98.6%。其中，二季度改善型住宅占到整個上半年的 67.56%，說明 330新政 等政策之後，改善型住宅開始成為上海樓市一支重要力量。
第二、從市場層面來說，二套房貸首付比例降至四成、營業稅降低免征門檻等政策面鼓勵改善性需求措施的背後其實是修正自限購限貸以來的導致的市場負面結果。眾所周知，自限購限貸以來由於政策從嚴執行導致部分改善型需求誤傷無法入市，這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。而市場庫存面積的不斷增加理應也和限購限貸以來偏改善的大戶型產品的不斷積壓有很大的關系。如今雖然大部分城市限購取消瞭，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市主要還是去化庫存當中中大戶型的房源。
第三、由於地價的推動改善型需求繼續加速入市，成為2015年甚至下半年上海樓市一支重要的力量。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，受2014年住宅類用地地價大幅上漲影響，新入市樓盤定位會更加偏向品質和改善，屆時，新入市樓盤帶動周邊樓盤品質進一步升級，這樣，整個市場改善型項目供應量將進一步增加。而改善性需求在二套房貸首付比例降至四成、營業稅降低免征門檻等政策面鼓勵之下會加速入市。尤其是到瞭下半年， 上海樓市勢必會進入量價齊升的通道，有可能在2015年的下半年會出現買漲不買跌的行情。那麼，對於改善型需求來講，也會在此時成為2015年上海樓市下半年一支重要的力量，推動上海樓市下半年基本面出現實質性好轉。
四、市場競爭激烈，房企集中度進一步下降
2015年上半年上海樓市在一系列 救市 政策下逐漸回暖，房企加速推盤跑量，激烈市場競爭導致市場銷售分流，市場集中度短期內有所回落。 2015年上半年，在上榜企業銷售面積集中度方面，TOP10企業市場份額為13%，比2014年下滑瞭5個百分點；銷售金額集中度方面，TOP10企業市場份額為21%，比2014年下滑瞭9個百分點。
從2015年上半年上海商品房的銷售金額來看，綠地達到118.43億元、萬科達到100.06億元，除此之外，上海其他各大房企銷售金額較為接近，市場均勻的分佈於這些房企之間，集中度較低。這說明房企之間的暗戰並沒有停止，競爭正進一步加劇。前十榜單中的各傢企業排名隨時都在發生的變化。
尤其是在上海，由於土地供應面積持續減少、品牌房企積極佈局，上海的土地資源勢必會分散到更多的房企手中，從而影響以後的銷售表現。如今，我們看到在上海房地產市場中遍佈著各類型房企的身影，其中港資房企是早進入上海拓展的，另外央企派、華東派和華南派企業都搶在上海黃金寶地上爭一席之地。從上述分析來看，房企的激烈競爭也會導致上海樓市房企銷售集中度出現下降。
此外，2014年市場低迷，中小房企在上海市場競爭中處於下風，銷售業績並不景氣，市場主要集中於資金雄厚的大牌房企，導致市場集中度走高，而2015年上半年市場在一系列 救市 政策下逐漸回暖，中小房企在樓市利好背景下銷售業績有所起色，一定程度上也會導致市場集中度回落。
免責聲明：凡註明“來源：房天下”的所有文字圖片等資料，版權均屬房天下所有，轉載請註明出處；文章內容僅供參考，不構成投資建議，也不代表房天下贊同其觀點。文中所涉面積，如無特殊說明，均為建築面積。
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2015年上半年，樓市可謂跌宕起伏，在經歷第一季度低迷之後，“330新政”出臺、央行累計四次降息三次降準等“救市”政策頻發，無疑，這對上海這樣的一線城市就像打瞭一劑強心針。
2015年上半年，樓市可謂跌宕起伏，在經歷第一季度低迷之後， 330新政 出臺、央行累計四次降息三次降準等 救市 政策頻發，無疑，這對上海這樣的一線城市就像打瞭一劑強心針。從銷售表現來看，2015年5月份上海市商品住宅成交總量達142.57萬平方米，成為2010年以來 強 5月，而在6月份更是達到瞭147.81萬平方米，創下瞭2013年4月以來的月度新高。
那麼，怎麼看待2015年上半年以及未來上海樓市基本面趨勢？對於上海樓市來講，未來會呈現出哪些特征？ 在市場基本面出現快速變化之時，我們有必要靜下心來認真思考今年上海樓市的變化趨勢和問題，當然，這些也是業內外關心的話題。
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從實際成交數據表現來，由於房企的推盤計劃基本與政策放量的 窗口期 吻合，導致二季度成交量迅速拉升，終帶動上半年樓市成交量價出現齊升。同策咨詢研究部數據監測顯示，1-6月商品住宅累計成交面積約610.26萬平方米，同比上漲50.24%；商品住宅銷售價格30926元/平方米，同比上漲17.47%。其中6月份，由於 救市 政策發力、房企推盤周期、房企沖刺半年報業績等因素， 6月份成交量出現大幅回升，達到147.81萬平方米，較去年同期上漲107.10%，環比5月上漲3.68%。
當然，當二季度以來上海商品住宅市場成交量出現大幅回升的時，也就意味著著市場去化速度的提升，也會導致市場去化周期降低，市場去庫存壓力降低。
同策咨詢研究部數據顯示，截止6月30日上海市商品住宅庫存量雖然仍高達1223.78萬平方米，但是，由於6月 半年報 行情的出現，市場去化速度已經有所提高，市場去化周期已經縮短至8.89個月，這說明，短期內上海樓市已經沒有去庫存的壓力，未來上海商品住宅基本面將呈現快速反彈趨勢。
從下半年樓市走勢來看，由於上海樓市已經沒有去庫存壓力，市場去化周期已經下降到10個月以下，根據同策咨詢研究部的研究結果，當一個城市樓市去化周期低於8個月時，房價將步入快速上漲通道（當前深圳就是這樣的行情），而當前上海樓市去化周期已經接近8個月，這也就意味著，隨著下半年市場去化速度的提高，市場去化周期將進一步回落，下半年市場勢必會再現買漲不買跌，上海樓市將重現2013年下半年火爆的行情。
二、地價上漲推動房價快速上漲
同策咨詢研究部數據顯示，截止2015年6月30日，上海土地市場成交總金額503.2億元，同比上升5.5%；同期成交樓板價9503元/平米，同比上漲8.2%。上半年土地市場整體行情走好，經歷瞭短暫的低迷期之後，在央行降準、降息、330新政等 救市 政策刺激之下，上海土地市場熱度迅速提升。
上半年，華潤、首創、碧桂園等房企積極在上海拿地，上海出現多個總價、單價、區域地王，比如，6月3日下午，經過綠地、華潤、華發等房企的激烈的角逐，大寧 地王 姊妹地塊終於火爆出爐。華發聯合體87.95億競得閘北住辦用地，樓板價38062元/平米，總價接近百億 地王 瞭。它以 地王 的形式成交再次驗證瞭今年土地市場市場的火熱。
2015年上半年房企上海拿地面積排行TOP10
數據來源：同策咨詢研究部
此外,今年上半年多傢房企加速瞭在上海樓市的佈局，拿地面積前十的房企中將近一半以超過2萬元/平方米的單價購地，其中華潤華發聯合體分別以78億和80億元拿下兩宗地塊，累計樓板價高達36572元/平方米，上海本地房企綠地通過並購和買地繼續鞏固自己在上海的地位，上半年累計購置土地面積77.21萬平方米。
此外，從2014年來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止12月31日，2014年上海住宅用地累計成交規劃建築面積為1301萬平方米，比去年下滑瞭20%，為2010年以來住宅用地成交規劃建築面積的低值；而從住宅用地成交樓板價來看，2014年住宅用地樓板價為10347元/平方米，比2013年6643元/平方米大幅上漲55.76%，住宅用地價格逆勢大幅上漲。如果剔除去年年底前灘樓板價 地王 等因素，2014年上海市住宅類用地比2013年6643元/平方米也上漲49.72%，住宅用地價格仍然是大幅上漲。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，土地市場價格進入持續上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，同策咨詢研究部數據顯示，2014年上海商品住宅成交均價27248元/平方米，較2013年已經上漲12.41%。2014年住宅用地成本大幅上漲49.72%，2015年上半年土地市場成交樓板價同比上漲8.2%，這也就意味著由於土地成本的推動，2015年及未來上海房價還會繼續上漲，再加上央行降準、降息、上海普宅標準調整、公積金政策調整、二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等 救市 政策刺激之下，上海樓市勢必會呈現出快速復蘇的態勢， 2015年上海商品住宅成交均價有望達到30000元/平方米以上。
三、改善型需求 成為上海樓市一支重要力量
改善型需求成為2015年上海樓市一支重要力量主要有三點依據：
第一、政策面的支持。在政策層面支持居民自住和改善性住房需求的定調下，央行、住建部等部門降二套首付、降低免征營業稅門檻鼓勵改善型需求，這為改善型需求成為上海樓市一直重要力量提供瞭基本的政策支持和依據。
同策咨詢研究部數據顯示，2015年上半年，上海改善型住宅（面積101-180平方米，金額251-500萬元）的成交面積達到整個市場的19.79%以上，較去年同期增長98.6%。其中，二季度改善型住宅占到整個上半年的 67.56%，說明 330新政 等政策之後，改善型住宅開始成為上海樓市一支重要力量。
第二、從市場層面來說，二套房貸首付比例降至四成、營業稅降低免征門檻等政策面鼓勵改善性需求措施的背後其實是修正自限購限貸以來的導致的市場負面結果。眾所周知，自限購限貸以來由於政策從嚴執行導致部分改善型需求誤傷無法入市，這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。而市場庫存面積的不斷增加理應也和限購限貸以來偏改善的大戶型產品的不斷積壓有很大的關系。如今雖然大部分城市限購取消瞭，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市主要還是去化庫存當中中大戶型的房源。
第三、由於地價的推動改善型需求繼續加速入市，成為2015年甚至下半年上海樓市一支重要的力量。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，受2014年住宅類用地地價大幅上漲影響，新入市樓盤定位會更加偏向品質和改善，屆時，新入市樓盤帶動周邊樓盤品質進一步升級，這樣，整個市場改善型項目供應量將進一步增加。而改善性需求在二套房貸首付比例降至四成、營業稅降低免征門檻等政策面鼓勵之下會加速入市。尤其是到瞭下半年， 上海樓市勢必會進入量價齊升的通道，有可能在2015年的下半年會出現買漲不買跌的行情。那麼，對於改善型需求來講，也會在此時成為2015年上海樓市下半年一支重要的力量，推動上海樓市下半年基本面出現實質性好轉。
四、市場競爭激烈，房企集中度進一步下降
2015年上半年上海樓市在一系列 救市 政策下逐漸回暖，房企加速推盤跑量，激烈市場競爭導致市場銷售分流，市場集中度短期內有所回落。 2015年上半年，在上榜企業銷售面積集中度方面，TOP10企業市場份額為13%，比2014年下滑瞭5個百分點；銷售金額集中度方面，TOP10企業市場份額為21%，比2014年下滑瞭9個百分點。
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尤其是在上海，由於土地供應面積持續減少、品牌房企積極佈局，上海的土地資源勢必會分散到更多的房企手中，從而影響以後的銷售表現。如今，我們看到在上海房地產市場中遍佈著各類型房企的身影，其中港資房企是早進入上海拓展的，另外央企派、華東派和華南派企業都搶在上海黃金寶地上爭一席之地。從上述分析來看，房企的激烈競爭也會導致上海樓市房企銷售集中度出現下降。
此外，2014年市場低迷，中小房企在上海市場競爭中處於下風，銷售業績並不景氣，市場主要集中於資金雄厚的大牌房企，導致市場集中度走高，而2015年上半年市場在一系列 救市 政策下逐漸回暖，中小房企在樓市利好背景下銷售業績有所起色，一定程度上也會導致市場集中度回落。
免責聲明：凡註明“來源：房天下”的所有文字圖片等資料，版權均屬房天下所有，轉載請註明出處；文章內容僅供參考，不構成投資建議，也不代表房天下贊同其觀點。文中所涉面積，如無特殊說明，均為建築面積。
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